פינוי בינוי – איך עושים את זה, ומה העלויות הכרוכות בכך?

פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית, שמקורו בעשורים הראשונים של המדינה.

במאה ה-21 הוא תפס תאוצה, וניתן לראות פרויקטים אלו בכל רחבי הארץ.

בניגוד לפרויקטים של תמ"א 38, בהם מחודשים גם בניינים קטנים יחסית, פינוי בינוי דורש השתתפות של לפחות 24 דירות ולרוב אף יותר.

בנוסף, פינוי בינוי כולל, לרוב, התחדשות רוחבית ותוספת שטחים ירוקים לשכונה.

 

פתיחת ההליך

פתיחת הליך פינוי בינוי יכולה להיעשות על ידי המדינה והרשות העירונית, אך גם לבקשת התושבים. נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות (עד לאחרונה, נדרשה הסכמה של 80 אחוזים, ובאוקטובר 2021 עברה בקריאה שנייה ושלישית הצעה להוריד את ההסכמה הדרושה לשני שלישים מהדיירים), והם יבואו כקבוצה לרשות המנהלית וההליך ייפתח.

בהליך נוצר מצב פיקטיבי, בו הדיירים מוכרים לכאורה את דירתם ליזם, וקונים אותה ממנו בחינם בחזרה. עם זאת, החוק פוטר את הדיירים ממס שבח, מס רכישה ומהיטל השבחה, כך שה"מכירה" לא עולה כסף לדיירים.

 

מה השלבים בפתיחת תיק הפינוי – בינוי?

לאחר גיוס הרוב הדרוש, יבחרו הדיירים נציג שיהיה איש הקשר שלהם עם הרשות. לצד הנציג, יבחרו הדיירים עורך דין מומחה שילווה את התהליך.

בשלב הבא, יבחרו הדיירים יזם שיבצע את הפרויקט. יש לבחור ביזם בעל ניסיון, יציב פיננסית ואמין. בחירת יזם היא שלב קריטי במיוחד, שכן היא תשפיע על משך הפרויקט ובכלל על סיכויי השלמתו.

לאחר בחירת היזם, נוודא היטב מה התמורה המוצעת מהפרויקט, מבחינת צפי השווי של הדירה לאחר השלמת ההליך והמפרט המוצע לדירות. לסיום, נחתום על הסכם פינוי בינוי המבטיח את התמורות, את העלויות ואת מנגנוני הפיצוי במקרים של עיכובים ודחיות.

 

מה קורה עם הדיירים במהלך הפרויקט?

הדיירים נאלצים, כמובן, לפנות את דירתם ולפנות לשכירות למשך הפרויקט. חשוב לדעת, שעלויות השכירות לא מושתות במלואן על הדיירים אלא בעיקר על היזם. בזמן החתימה על החוזה עם היזם, רצוי לוודא שהיזם ישלם לכל דייר דמי שכירות, לפחות בגובה השווה לדמי השכירות בנכס המפונה.

במידה ודייר ירצה לשכור דירה ששוויה גבוה יותר מגובה הדירה הנוכחית, הוא ייאלץ לשאת בעלויות אלו. מאידך, ירידה ברמת הדירה תפתח אופציה אפילו לחסכון ולצבירת הון.

 

מחירים

גם במחירי הפרויקטים רצוי לעסוק. הן מגלמות סיכון של עיכובים משמעותיים, של שינוי סביבת חיים למשך שנים ולעיתים גם התפוצצות טוטאלית של הפרויקט המותירה את הדיירים ללא מענה מידי ועם עימותים משפטיים מתישים.

חשוב להיות מודעים אליהם, להיות נכונים לקחת אותם ולהימנע מהם ככל הניתן. תכנון נכון ועבודה יסודית, יצמצמו את העלויות ויקטינו את הסיכונים.

 

לסיכום

פרויקט פינוי בינוי טומן הזדמנויות גדולות עבור הדיירים, דרך השבחת הנכס והגדלתו. יש לדאוג להסכמה רחבה של הדיירים וכן לעבוד לפי הספר תוך מודעות לסיכונים וניסיון לצמצם אותם.